Befristeter Mietvertrag: nur mit qualifiziertem Befristungsgrund

Ein befristeter Wohnraummietvertrag (Zeitmietvertrag) ist nur wirksam, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss schriftlich einen qualifizierten Befristungsgrund nach § 575 BGB mitteilt. Zulässig sind nur drei Gründe: Eigenbedarf für sich, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige; beabsichtigte Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung, die durch die Fortsetzung erheblich erschwert würde; oder die Vermietung an einen Werkmieter. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag als unbefristet.

Was „gilt als unbefristet" bedeutet

Der Vertrag ist dann nicht etwa unwirksam — er läuft weiter, und zwar unbefristet. Für die Praxis heißt das:

• Für den Vermieter: Die Wohnung ist am geplanten Enddatum nicht frei. Er muss ordentlich kündigen und dafür ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB darlegen. Wer auf ein befristetes Ende gebaut hat, steht ohne Anschlussplan da.
• Für den Mieter: Er kann bleiben und genießt den vollen Kündigungsschutz — muss aber selbst die reguläre Frist von drei Monaten einhalten, wenn er ausziehen will.

Ein bloßes „befristet bis 31.12." ohne Grundangabe genügt also nicht. Ebenso wenig ein nachgeschobener Grund: Der Grund muss bei Vertragsschluss genannt sein.

Die drei Gründe im Detail

1. Eigenbedarf. Der Vermieter will die Räume nach Ablauf für sich, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts nutzen. Der Personenkreis und die Absicht sollten konkret benannt sein.

2. Bauliche Maßnahmen. Abriss, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung, die bei fortbestehendem Mietverhältnis erheblich erschwert würde. Reine Modernisierungswünsche ohne diese Erschwernis reichen nicht.

3. Werkmietwohnung. Die Räume sollen an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermietet werden.

Das Auskunftsrecht des Mieters

Frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung kann der Mieter vom Vermieter Auskunft verlangen, ob der Befristungsgrund noch besteht. Der Vermieter muss binnen eines Monats antworten.

Daraus folgen zwei Ansprüche, die viele Mieter nicht kennen:

• Verzögert sich der Grund, kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den entsprechenden Zeitraum verlangen.
• Entfällt der Grund, kann der Mieter die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen.

Antwortet der Vermieter verspätet oder gar nicht, verschiebt sich das Vertragsende entsprechend.

Nicht verwechseln: Kündigungsverzicht

Häufig ist gar keine echte Befristung gewollt, sondern Planungssicherheit über eine gewisse Zeit. Dafür gibt es den beiderseitigen Kündigungsverzicht in einem unbefristeten Vertrag — zulässig in der Regel für bis zu vier Jahre. Der Vertrag läuft danach normal weiter, ohne dass § 575 BGB überhaupt eine Rolle spielt. Für die meisten Vermieter ist das die passendere Konstruktion.

Und für Untermietverträge gilt dasselbe: Auch dort ist eine Befristung ohne qualifizierten Grund unwirksam, und das Untermietverhältnis läuft unbefristet weiter — endet aber spätestens mit dem Hauptmietvertrag.

Mietvertrag richtig aufsetzen

Unsere Vorlage lässt Sie zwischen unbefristetem Vertrag und Zeitmietvertrag wählen, verlangt bei der Befristung die Angabe des qualifizierten Grundes und weist darauf hin, dass der Vertrag ohne diesen Grund als unbefristet gilt. Ebenso geprüft werden Kaution (höchstens drei Monatskaltmieten, § 551 BGB) und der Hinweis auf die Mietpreisbremse (§ 556d BGB).

→ Wohnungsmietvertrag

Siehe auch: Was in den Mietvertrag gehört · Untermietvertrag WG-Zimmer.