Mietvertrag Schweiz: Kaution, Nebenkosten und Kündigungstermine

Ein Schweizer Wohnungsmietvertrag richtet sich nach dem Obligationenrecht (Art. 253 ff. OR). Er muss vier Dinge sauber regeln: Mietsache und Mietdauer, Nettomietzins und Nebenkosten, die Mietkaution und die Kündigungsfristen und -termine. Zwei Punkte werden am häufigsten falsch gemacht: Die Kaution muss auf ein Sperrkonto auf den Namen des Mieters und darf höchstens drei Monatszinse betragen (Art. 257e OR) — und eine Kündigung durch den Vermieter ist nur mit dem amtlich genehmigten Formular gültig (Art. 266l Abs. 2 OR).

Der Vertragsinhalt

1. Parteien und Mietsache — Wohnung, Zimmerzahl, Nebenräume wie Keller, Estrich oder Einstellhalle.
2. Mietbeginn und Mietdauer — unbefristet oder befristet. Ein befristetes Mietverhältnis endet ohne Kündigung; ein unbefristetes läuft bis zur Kündigung auf einen Kündigungstermin.
3. Nettomietzins und Nebenkosten — Nebenkosten sind nur geschuldet, wenn sie besonders vereinbart sind (Art. 257a OR). Halten Sie fest, ob akonto (mit jährlicher Abrechnung) oder pauschal abgerechnet wird, und welche Positionen erfasst sind.
4. Mietzinsanpassungen — zulässig sind Staffelmiete (Art. 269c OR) oder Indexmiete (Art. 269b OR) unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen. Anpassungen erfolgen ansonsten mit amtlichem Formular auf einen Kündigungstermin.
5. Kaution — höchstens drei Monatszinse, auf ein Sperr- oder Mietzinskautionskonto lautend auf den Mieter. Der Vermieter darf sie nicht auf sein eigenes Konto nehmen.
6. Kündigungsfristen und -termine — bei Wohnungen von Gesetzes wegen drei Monate auf die ortsüblichen Termine (Art. 266c OR); der Vertrag oder der Ortsgebrauch kann abweichende Termine vorsehen.
7. Übergabe — Antrittsprotokoll mit Mängelliste und Zählerständen.

Die Kaution: Sperrkonto, nicht Vermieterkonto

Art. 257e OR ist eindeutig: Die Sicherheit ist bei einer Bank auf einem auf den Namen des Mieters lautenden Konto zu hinterlegen, und die Bank darf sie nur mit Zustimmung beider Parteien oder gestützt auf einen Zahlungsbefehl beziehungsweise ein Urteil herausgeben. Zinsen fallen dem Mieter zu.

Praktische Folge für beide Seiten: Der Vermieter kann sich am Ende nicht einfach selbst bedienen, und der Mieter bekommt die Kaution nicht automatisch zurück — es braucht eine Einigung oder einen Entscheid. Verlangen Sie deshalb ein sauberes Rückgabeprotokoll.

Kündigung: Form entscheidet

• Vermieterkündigung: nur auf dem vom Kanton amtlich genehmigten Formular (Art. 266l Abs. 2 OR). Ein gewöhnlicher Brief ist nichtig — ein Fehler, der eine Kündigung komplett wertlos macht.
• Familienwohnung: Der Vermieter muss die Kündigung beiden Ehegatten bzw. eingetragenen Partnern separat zustellen.
• Mieterkündigung: schriftlich; bei einer Familienwohnung braucht es die Zustimmung des anderen Ehegatten.
• Anfechtung: Eine Kündigung kann innert 30 Tagen nach Empfang bei der Schlichtungsbehörde angefochten werden; ebenso kann eine Erstreckung des Mietverhältnisses verlangt werden.

Anfangsmietzins anfechten

Der Mieter kann den Anfangsmietzins innert 30 Tagen nach Übernahme der Sache bei der Schlichtungsbehörde anfechten (Art. 270 OR), namentlich wenn er sich wegen Wohnungsnot zum Abschluss gezwungen sah oder der Vormieter deutlich weniger bezahlt hat. In mehreren Kantonen ist die Offenlegung des Vormietzinses beim Abschluss vorgeschrieben. Für Vermieter heisst das: Ein stark erhöhter Mietzins bei Neuvermietung ist angreifbar.

Vertrag erstellen

Unsere Vorlage bildet Mietsache, Mietdauer, Nettomietzins und Nebenkosten (akonto oder pauschal), Staffel- oder Indexmiete, die auf drei Monatszinse begrenzte und auf ein Sperrkonto zu hinterlegende Kaution sowie die Kündigungsfristen und -termine ab — mit Hinweis auf das amtliche Formular bei Vermieterkündigung und auf die Anfechtung des Anfangsmietzinses.

→ Mietvertrag Wohnung (Schweiz)

Siehe auch: Untermietvertrag