Huurcontract woonruimte: wat er sinds de Wet vaste huurcontracten in moet

Een huurovereenkomst voor zelfstandige woonruimte — een woning met eigen toegang, keuken en toilet — valt onder de dwingendrechtelijke huurbepalingen van Boek 7 BW (artikel 7:232 e.v.). Sinds de Wet vaste huurcontracten (2024) is zo'n contract in beginsel voor onbepaalde tijd; een contract voor bepaalde tijd is nog slechts in beperkte gevallen mogelijk, eenmalig en voor ten hoogste twee jaar. Modellen van vóór 2024 gaan nog uit van vrije tijdelijke verhuur en zijn daarmee achterhaald.

De acht onderdelen die geregeld moeten zijn

1. Partijen en het gehuurde. Verhuurder, huurder, en een precieze omschrijving van de woning: adres, welke ruimten, berging, tuin, parkeerplaats, en of er gestoffeerd/gemeubileerd wordt verhuurd.

2. Ingangsdatum en duur. Onbepaalde tijd is de hoofdregel. Kies je toch voor bepaalde tijd binnen de wettelijke uitzonderingen, houd dan de maximumduur aan — en weet dat zo'n contract niet automatisch eindigt: je moet het einde schriftelijk aanzeggen tussen drie en één maand vóór de einddatum, anders loopt de huur door voor onbepaalde tijd.

3. Kale huur en servicekosten, apart benoemd. Splits ze. Servicekosten zijn een voorschot en moeten jaarlijks worden afgerekend op basis van de werkelijke kosten (artikel 7:259 BW). Een vast bedrag zonder afrekening is niet toegestaan.

4. Huurbetaling en indexering. Betaaldatum, rekeningnummer, en de afspraak over de jaarlijkse huurverhoging.

5. Waarborgsom, met plafond. Op grond van de Wet goed verhuurderschap mag de waarborgsom ten hoogste twee maal de kale maandhuur bedragen. Leg ook vast binnen welke termijn hij na het einde van de huur wordt terugbetaald.

6. Oplevering en inspectierapport. Beschrijf de staat bij aanvang, met foto's en meterstanden. Dit is bij vertrek het enige objectieve vergelijkingspunt en voorkomt de meeste discussies over de waarborgsom.

7. Onderhoud. Kleine herstellingen komen voor rekening van de huurder (artikel 7:217 BW); groot onderhoud is voor de verhuurder. Maak de verdeling concreet in plaats van naar de wet te verwijzen.

8. Huisregels en opzegging. Onderverhuur, huisdieren, overlast — en de opzegging volgens artikel 7:271 e.v. BW.

De huurprijs is niet vrij

Voor zelfstandige woonruimte geldt sinds de Wet betaalbare huur een maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Ligt de kale huur boven dat puntenmaximum, dan kan de huurder de huurprijs bij de Huurcommissie laten toetsen en verlagen. Voor een verhuurder betekent dit dat een te hoog gezette huur geen zekerheid is maar een risico: de toets kan later plaatsvinden en werkt door.

Reken dus vóór het tekenen de punten uit, in plaats van achteraf te ontdekken dat de huur omlaag moet.

Opzeggen: heel verschillend voor beide partijen

De huurder kan in beginsel opzeggen met een termijn gelijk aan de betaaltermijn, doorgaans één maand.

De verhuurder kan niet zomaar opzeggen. Er gelden langere termijnen en de opzegging kan alleen op de wettelijke gronden van artikel 7:274 BW — zoals dringend eigen gebruik of het niet gedragen als goed huurder. Weigert de huurder in te stemmen, dan moet de rechter erover oordelen: de huurovereenkomst loopt door tot die uitspraak. Dat is de kern van de huurbescherming, en de reden waarom de duur van het contract er voor een verhuurder minder toe doet dan vaak wordt gedacht.

Wat een verhuurder verder moet regelen

• Wet goed verhuurderschap: informeer de huurder schriftelijk over rechten en plichten, de hoogte en terugbetaling van de waarborgsom en de contactgegevens.
• Geen dubbele bemiddelingskosten in rekening brengen bij de huurder.
• Energielabel aanwezig en verstrekt.
• Bij verhuur van een appartement: controleer de splitsingsakte en het reglement van de VvE op verhuurbeperkingen, en je hypotheekvoorwaarden.

Stel het contract op met een actueel model

Ons model gaat uit van de huidige regels: onbepaalde tijd als hoofdregel, waarborgsom getoetst aan het wettelijke maximum van twee maanden kale huur, servicekosten als voorschot met jaarlijkse afrekening, oplevering en inspectierapport, onderhoudsverdeling en opzegging volgens Boek 7 BW — met een waarschuwing bij een huurprijs die tegen de WWS-grens aan loopt.

→ Huurovereenkomst woonruimte

Verhuur je een kamer met gedeelde voorzieningen? Lees kamer verhuren en hospitaverhuur.