Comment rédiger un bail de résidence principale en Belgique

Identifier la région : trois régimes distincts

La première question à trancher est la localisation du bien, car elle détermine le corps de règles applicable. En Région wallonne, le bail est régi par le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation ; en Région de Bruxelles-Capitale, par le Code bruxellois du Logement (ordonnance du 27 juillet 2017) ; en Région flamande, par le Vlaams Woninghuurdecreet du 9 novembre 2018. Le Code civil ne s'applique plus qu'à titre supplétif, pour ce à quoi le décret régional ne déroge pas.

Cette régionalisation a des effets concrets sur presque toutes les clauses : plafond de la garantie locative, contenu des annexes obligatoires, régime de la colocation ou encore langue du contrat diffèrent d'une région à l'autre. Il faut donc fixer la région avant de rédiger quoi que ce soit d'autre.

Choisir la durée : 9 ans, courte durée ou longue durée

Le bail de neuf ans est le régime de droit commun. Le preneur peut y mettre fin à tout moment moyennant un congé de trois mois ; s'il résilie durant le premier triennat, une indemnité de trois, deux ou un mois de loyer est due selon l'année. Le bailleur, lui, ne peut donner congé que pour occupation personnelle, pour travaux importants, ou sans motif à l'échéance de chaque triennat moyennant indemnité.

Le bail de courte durée ne peut excéder trois ans, renouvellements compris. S'il est reconduit au-delà ou si le preneur reste dans les lieux sans opposition, il est réputé conclu pour neuf ans aux conditions de loyer initiales. Le bail de longue durée (plus de neuf ans) doit être passé par acte notarié et transcrit pour être opposable aux tiers. Il existe enfin le bail à vie, qui prend fin de plein droit au décès du preneur.

Constituer la garantie locative sans dépasser le plafond

La garantie locative est encadrée et son plafond dépend à la fois de la région et de la forme choisie. En Wallonie et à Bruxelles, une garantie versée sur un compte individualisé bloqué au nom du preneur est limitée à deux mois de loyer, tandis qu'une garantie bancaire constituée par mensualités ou une garantie octroyée via le CPAS peut atteindre trois mois. En Région flamande, le plafond est de trois mois de loyer, quelle que soit la forme.

La garantie doit être placée de manière à protéger le preneur : sur un compte bloqué, les intérêts sont capitalisés à son profit et la somme ne peut être libérée qu'à la fin du bail, d'un commun accord ou sur décision de justice. Le bailleur ne peut refuser une garantie constituée par mensualités ou via le CPAS au seul motif de la situation financière du preneur.

Enregistrer le bail : gratuit et à charge du bailleur

L'enregistrement du bail de résidence principale et de l'état des lieux est gratuit et incombe au bailleur, qui doit y procéder dans les deux mois de la signature. Cet enregistrement rend le bail opposable aux tiers, notamment à un éventuel acquéreur du bien, qui ne pourra alors pas exiger le départ du preneur.

L'obligation est assortie d'une sanction efficace : à défaut d'enregistrement en Wallonie et à Bruxelles, le preneur peut quitter le bien sans préavis ni indemnité. L'enregistrement n'est donc pas une simple formalité administrative mais une condition de sécurité juridique pour le bailleur.

Joindre le PEB/EPC et dresser l'état des lieux

Le certificat de performance énergétique est obligatoire et doit être remis au preneur : on parle de certificat PEB en Wallonie et à Bruxelles, et d'EPC (EnergiePrestatiecertificaat) en Flandre. Sa classe énergétique doit figurer dans le bail et dans toute publicité relative à la mise en location.

L'état des lieux d'entrée détaillé, établi de manière contradictoire et à frais partagés, est également requis : il est annexé au bail et enregistré avec lui. À défaut d'un tel état des lieux, le preneur est présumé, sauf preuve contraire, avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail — une présomption défavorable au bailleur. Un état des lieux de sortie permet ensuite de départager l'usure normale des dégradations imputables au preneur.

Respecter le régime linguistique de la région

La langue du bail suit la région où se situe le bien. En Région wallonne, il est rédigé en français ; en Région de Bruxelles-Capitale, bilingue, la langue suit la situation linguistique des parties, qui peuvent établir une version néerlandaise faisant foi entre elles.

La Région flamande impose une contrainte impérative : le bail doit obligatoirement être rédigé en néerlandais, sous peine de nullité (Vlaams Woninghuurdecreet ; décret du 19 juillet 1973 sur l'emploi des langues). Un modèle français n'est donc pas conforme pour un bien situé en Flandre et doit être remplacé par une version néerlandaise.

1. 1.Déterminez la région du bien : elle fixe le décret applicable et la langue du bail.
2. 2.Choisissez la durée (9 ans de droit commun, courte durée ≤ 3 ans, longue durée notariée, ou à vie) et fixez les dates de prise de cours et d'échéance.
3. 3.Fixez le loyer, prévoyez le cas échéant l'indexation annuelle à l'indice santé, et réglez le mode de charges (provisions ou forfait).
4. 4.Constituez la garantie locative en respectant le plafond régional (2 ou 3 mois selon la forme et la région).
5. 5.Dressez un état des lieux d'entrée contradictoire et annexez le certificat PEB/EPC en cours de validité.
6. 6.Faites signer le bail, puis enregistrez-le avec l'état des lieux dans les deux mois (gratuit, à charge du bailleur).